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胡志剛從金融視角看房地產(chǎn)

　　在日前舉行的2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與建筑節(jié)能高層研討會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛作了題為《從金融視角看房地產(chǎn)》的報(bào)告。

　　自2010年4月以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸收緊，但調(diào)控結(jié)果仍然是量小價(jià)不跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年以來(lái)，中央一共出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策40多項(xiàng)，但實(shí)施效果不容樂(lè)觀。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，隨著CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）的不斷上升，通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)而實(shí)行的經(jīng)濟(jì)刺激政策加劇了通貨膨脹，為抑制通貨膨脹而出臺(tái)的穩(wěn)健的貨幣政策又會(huì)引發(fā)滯漲。全社會(huì)都在靜觀，房地產(chǎn)調(diào)控政策能否落到實(shí)處？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降低？調(diào)控政策將如何完善？

　　貨幣“蜜”變“水”

　　流入市場(chǎng)的貨幣超量會(huì)造成物價(jià)上漲，甚至造成通貨膨脹。此時(shí)，流動(dòng)性貨幣對(duì)經(jīng)濟(jì)已失去促進(jìn)作用，就像往蜜里不斷兌水。

　　從M2(廣義貨幣)來(lái)看，去年我國(guó)是世界上貨幣發(fā)行量最大的國(guó)家，新增貨幣10.38萬(wàn)億元。我國(guó)發(fā)行的M2是美國(guó)的1.2倍，而美國(guó)的GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）卻是我國(guó)的2.3倍。在這個(gè)過(guò)程中，貨幣也開(kāi)始逐漸由“蜜”變成了“水”。

　　從新增貸款來(lái)看，2000年~2010年，我國(guó)新增貸款從1.33萬(wàn)億元上升至7.95萬(wàn)億元，增加了6.62萬(wàn)億元。在投資驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)模式一時(shí)無(wú)法改變的情況下，即使現(xiàn)在央行頻繁加息，貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題也無(wú)法徹底解決。

　　此外，隨著國(guó)際資本的大量涌入，我國(guó)的外匯儲(chǔ)備規(guī)模不斷擴(kuò)大。央行4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的外匯儲(chǔ)備數(shù)量已突破3萬(wàn)億美元，穩(wěn)居全球首位，超出日本近2倍。

　　房地產(chǎn)泡沫未消失

　　當(dāng)通貨膨脹影響到房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)更多的泡沫。即使今年中央出臺(tái)了史上力度最大的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)泡沫也沒(méi)有明顯減少。首先，信貸漲幅過(guò)大，房地產(chǎn)上游產(chǎn)品價(jià)格上漲，成本推高了房?jī)r(jià)。其次，土地供應(yīng)緊張，高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。再其次，房地產(chǎn)投機(jī)行為仍然存在。

　　總的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)居高不下的主要原因是通貨膨脹，而城市化進(jìn)程的推動(dòng)、土地政策的不合理、全民炒房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻高等因素也助推了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。不僅如此，在土地指標(biāo)有限的情況下，大規(guī)模的保障性住房建設(shè)將進(jìn)一步壓縮商品房用地空間。

　　中央的房?jī)r(jià)調(diào)控思路是：先使房?jī)r(jià)穩(wěn)定或略降，然后通過(guò)居民收入的增長(zhǎng)逐步適應(yīng)目前的高房?jī)r(jià)。事實(shí)上，在貨幣泛濫的情況下，居民收入增長(zhǎng)將導(dǎo)致消費(fèi)快速增長(zhǎng)，這種設(shè)想根本不可能實(shí)現(xiàn)。

　　滯漲苗頭初現(xiàn)

　　近日，溫家寶總理指出，我國(guó)的企業(yè)目前面臨兩大困難：一是原材料價(jià)格上漲，二是成本推動(dòng)。他強(qiáng)調(diào)，企業(yè)今年要準(zhǔn)備好克服困難。最新數(shù)據(jù)顯示，拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“馬車”今年都在減速，這表明我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始減速，通貨膨脹之“虎”與滯漲之“狼”已開(kāi)始同時(shí)擋道。

　　針對(duì)上述問(wèn)題，可以通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定物價(jià)。國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)近期密集約談企業(yè)，用行政手段干預(yù)企業(yè)定價(jià)，而正確的做法應(yīng)該是增加供應(yīng)，回收貨幣，對(duì)沖通貨膨脹。

　　房地產(chǎn)調(diào)控堵轉(zhuǎn)疏

　　從2003年開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控起，房?jī)r(jià)屢屢反彈，形成了一個(gè)“高壓艙”，政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、老百姓都處在這樣的高壓環(huán)境中。

　　從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，一方面，調(diào)控應(yīng)該由堵轉(zhuǎn)向疏。由于中央對(duì)民生的關(guān)注度越來(lái)越高，控制房?jī)r(jià)的決心非常大，一線城市的房?jī)r(jià)如果不下降，下一步可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如擴(kuò)大限購(gòu)范圍、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍等。另一方面，調(diào)控可能由堵轉(zhuǎn)向疏。由于滯漲的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，調(diào)控將面臨通貨膨脹、滯漲雙重干擾。從目前企業(yè)面臨生產(chǎn)困境的情況來(lái)看，調(diào)控可能在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)變“軟”，即由堵轉(zhuǎn)向疏。